Статьи
Понедельник, 10 Декабрь 2018
USD 66.923
EUR 76.078
СТАТ_ЛИКВИДНОСТЬ

СТАТ_АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ

В СООТВЕТСТВИИ С ФСО №9

«Оценка для целей залога»

 

Ликвидность  недвижимости, ликвидность предмета залога, анализ ликвидности, оценка ликвидности – тема, на протяжении многих лет входящая в круг наиболее обсуждаемых между банками, страховыми компаниями и оценщиками недвижимости.  И не случайно, ведь принципиальная возможность и быстрота реализации объекта (под которыми и понимается ликвидность)  является одной из наиболее важных характеристик с точки зрения оценки рисков, связанных с обеспечением исполнения обязательств.

 Предложение определить количественную меру ликвидности через срок экспозиции получило свое закрепление в Федеральном стандарте оценки (далее - ФСО) № 9 «Оценка для целей залога»(утв. Приказом от 01.06.2015 № 327): « п. 9. В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости». 

 Однако, на наш взгляд, более точным и более удобным для реализации является близкое к указанному выше понятие «срок реализации», предложенное в Методических рекомендациях «Оценка имущества в целях залога» (далее - МР АРБ №25), рекомендованных к применению решением Комитета Ассоциации Российских банков по оценочной деятельности (протокол от 25.11.2011):

  «...Под сроком реализации понимается период времени с момента выставления объекта на рынок до достижения договоренности между продавцом и покупателем, выраженную в подписании соглашения о намерениях, без учета времени на проведение DueDilligence (если это необходимо), оформление и регистрацию сделки...».

 К основным практическим вопросам, связанным с ликвидностью, можно отнести:

 -   о «типичном», т.е. наиболее  часто фиксируемом сроке пребывания объекта на рынке, а так же о характере распределения данного срока (поскольку, как и рыночная стоимость, данный параметр носит вероятностную основу) 

- о связи цены и срока экспозиции,

- о зависимости параметров ликвидности от местоположения объекта.

 

Интуитивно понятная связь таких параметров, как рыночная стоимость, ликвидность и границы достоверности результатов не подкреплена независимыми данными и,  в подавляющем большинстве случаев, определение этих параметров базируется либо на суждении оценщика, либо на экспертных (как индивидуальных, так и коллективных) оценках, зачастую не имеющих под собой реальных исследований рынка.

С практической стороны ориентация на «типичный срок экспозиции» или на «срок реализации» по существу означает ориентацию на некие среднерыночные  данные, полученные по ряду объектов - объектов, которые можно считать аналогами. И, в этом смысле, МР АРБ №25содержит (по нашему мнению) более точные указания (в отличие от ФСО № 7, п.22б ), а именно: « Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, месторасположение, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.». 

Тем самым, мы вновь приходим к пониманию необходимости учета территориального фактора, и, как следствие, к применению геоинформационных технологий  для изучения ликвидности.

 Как и ранее, при обзоре ГИС-технологий, направленных на изучение возможностей их применения в целях ФСО-7,  весь объем наших предложений и разработок можно разделить на две составляющие части:

 Первая – теоретическая: в этой части мы рассматриваем слабые, или недостаточно конкретизированные, на наш взгляд (ИМХО), стороны.

Предлагаемая нами технология исследования рынка недвижимости, основанная на построении и исследовании распределения значений пар «удельная цена» - «абсолютная цена» неопределенного множества объектов вблизи объекта оценки позволяет достоверно установить связь между указанными выше параметрами.

Применение этой технологии дает возможность не только проверить результаты отчета оценки об оценке залогового объекта и определить как уровень достоверности результата, так и вероятный уровень ликвидности, но и создает основу для дальнейшего мониторинга залогового объекта недвижимости.

Поскольку на эту тему написано и опубликовано нами изрядное множество статей, то проще сослаться на целый раздел, посвященный на нашем сайте залоговой недвижимости

Вторая – практическая: Хотя ФСО-9 и содержит несколько странную норму об исключении рассмотрения расчетов ликвидности как результатов оценки, но, тем не менее, обоснованность выводов о ликвидностиё и обязательность их наличия в составе отчета Стандартами закреплена[i].

В большой степени (ИМХО) этому способствует некое устоявшееся мнение о невозможности применения количественных методов расчета ликвидности. Например, «Рекомендации по оценке активов для целей залога в условиях кризиса» ( утв. Решением комитета по оценочной деятельности АБСЗ 05.06.2015):

«Вопрос оценки ликвидности имущества достаточно сложный, и связано это с объективной невозможностью применения количественных методик оценки ликвидности, в связи с отсутствием достоверной информации (на рынке информация по большому количеству сделок не публична, нет серьезных аналитических баз по отслеживанию сроков экспозиции на рынке). В связи с чем само понятие ликвидности в большей степени воспринимается как понятие интуитивное, качественное...»

Конец цитаты

 

Являясь поборниками количественных методов, мы разработали макет анализа ликвидности, основанный на изучении объективных данных аналогично ранее представленному макету анализа рынка для размещения его в отчете в качестве обоснования уровня ликвидности. Руководствуясь рекомендациями, вы минут за 10 -15 составите свой анализ, соответствующий требованиям как ФСО -9 так и МР АРБ №25. 

 Описание макета представлено по этой ссылке

А скачать его полностью можно в пробниках.

 

Кроме того, разработан Расчетный модуль по определению статистических параметров   интервалов достоверности и ликвидности, аналогичный расчетному модулю по проверке аналогов. Его описание приведено по этой ссылке, а Образец Расчетного модуля по определению статистических параметров   интервалов достоверности и ликвидности которого можно скачать в пробниках.

 

[i] (п.8 ФСО-9: «Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат оценки.»

п.9 ФСО-9: «При определении ликвидности объекта оценки оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта»)

 

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box