Новости
Понедельник, 22 Январь 2018
USD 56.589
EUR 69.395
О ценовом дрейфе, корректировках и сроках экспозиции

О ценовом дрейфе, корректировках и сроках экспозиции.

В течении ряда лет наблюдений за измением цен на рынке недвижимости была выявлена следующая особенность их поведения: если отследить изменение цены по отдельно взятому объекту, то, в подавляющем большинстве случаев она меняется в течение перода экспозиции, т.е. "стартовые" и "финальные" цены не соответствуют друг другу. Это явление мы назвали "ценовым дрейфом".

Природа этого" дрейфа" понятна, если вспомнить о том, что, в отличие от вероятностных событий физического мира, рыночная стоимость является результатом, в большинстве случаев, не только и не столько рационального подхода, сколько результатом психологической, эмоциональной оценки потребительской стоимости объекта в комплексе с его ближайшим окружением (чистые лестничные клетки, удобство подъезда, близость парковки и т.п.) описание которого, как правило, отсутствует в информационных источниках. Как правило, на старте, продавец склонен переоценить потребительские свойства объекта, даже при наличии информации о сходных объектах, и объект выходит на рынок переоцененным. В дальнейшем, под влиянием либо отсутствующего, либо незначительного интереса со стороны потенциальных потребителей цена снижается, пока не достигнет уровня, адекватного рыночном спросу. Крайне редко, но все же иногда фиксируется противоположное направление - в силу каких-либо причин продавец считает, что выставил объект недооцененным и увеличивает цену, так же редко, но встречается, после изменения и возврат к прежней цене.

Объединяя результаты движения цен по уникальным объектам в группы, т.е. рассчитывая средневзвешенные цены за определенный временной интервал, можем получить группу из трёх величин: стартовая цена, текущая цена (она же средняя цена предложения) и финальная цена (она же цена выбытия - мы не называем её рыночной, поскольку это последняя цена листинга, но далее может быть скидка на торг).

Чем важно наблюдение и фиксация уровня "ценового дрейфа"? Прежде всего, в практических целях, мы получаем обоснованную статистическими данными корректировку (в большинстве случаев - скидку), которая представляет собой коэффициент, связывающий цены предложения, обычно используемые для расчётов при сравнении аналогов, и финальные цены (цены выбытия). Выстраивая ряд этих значений во времени (получая временной ряд), мы можем увидеть тренды каждой цены и сделать обоснованный прогноз на ближайшую перспективу (например - на срок действия отчёта по оценке).

Например, для г.Екатеринбурга по типу квартир " хрущевки"  ценовой дрейф по средневзвешенным  ценам имеет следующий вид (графики рассчитаны по двум подтипам цен  - текущие цены предложения (т.е. по имевшимся объектам на дату  съема информации) и цены выбытия (т.е. по объектам, выбывшим за период между датами съема информации (за календарный месяц):

С ценовым дрейфом тесно связана ещё одна особенность рынка, а именно, выделение в сроке экспозиции нескольких временных периодов. Первый из них, который нами назван "долгосрочная экспозиция" не отличается по определению от классического срока экспозиции и представляет собой период времени от начала экспозиции объекта до его продажи. Второй период, названный нами "краткосрочная экспозиция" представляет период времени от последнего изменения цен до его продажи.

Выделение такого периода чрезвычайно важно, поскольку является количественной характеристикой быстроты реакции рынка как на изменение спроса, так и предложения, поскольку разница между этими сроками является мерой адаптации цены предложения к рыночным требованиям, быстроты установления соответствия рыночным условиям. Т.е. цена, установленная продавцом в этот период не является рыночной, по этой цене сделок не происходит. Собственно, это является ещё одним аргументом, подтверждающим необходимость учёта ценового дрейфа в практике расчётов рыночной стоимости. Краткосрочная экспозиция так же характеризует рынок, как мера быстроты отклика рынка на вхождене предложения продавца в коридор рыночных цен. Изменение краткрсрочной экспозиции может служить мерой стагнации не толко рынка но и каждого из субрынков (для каждого типа недвижимости). Построив временной ряд по данным обоих типов экспозиций мы можем увидеть рыночный тренд повышения или понижения спроса исходя из динамики изменения сроков.

Например, для г.Екатеринбурга соотношение долгосрочной и краткосрочной экспозиций по типу квартир "хрущевки" представлено на ниже приведённом графике:

Получить указанные выше графики по различным типам квартир, комнат, офисных и торговых площадей, их продаже и аренде для г.Екатеринбурга можно на сайте statrn.ru ("статистика рынка недвижимости"). Информация обновляется ежемесячно.

Штань М.В.

Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»

 

 

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box