Новости
Вторник, 24 Апрель 2018
USD 61.322
EUR 75.653
Связь ликвидности недвижимости  и достоверности результата оценки

Связь ликвидности недвижимости  и достоверности результата оценки

 

Не смотря на востребованность, возможность оценки достоверности полученного результата оценки объектов недвижимости в основном, является предметом обсуждения и дискуссий,  а в практическом плане  оценка достоверности  ограничивается проверкой исходных данных и достаточностью обоснования применяемых в процессе оценки методов и допущений.  Даже само определение рыночной стоимости, как  «...наиболее вероятной цены...»  не получало своего развития в практике оценочной деятельности, поскольку, не описав множество доступных оценщику объектов-аналогов и не определив критерии частотного отбора, определить вероятность не представляется возможным.

По этой же причине норма ФСО-7 «...в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке» так и остается пустой нормой.

Так же, интуитивно вполне понятная связь между рыночной стоимостью и сроком экспозиции до последнего времени совершенно не принималась в расчетах и только после выхода ФСО-9 необходимость учета срока экспозиции и отражения его в расчетах  получило свое формальное подтверждение.

 

Вместе с тем, принятие срока экспозиции, как базы для определения частотного отбора дает возможность оценки достоверности результата, а включение в состав расчетов территориальной составляющей, т.е. принятие в расчет только части объектов, близких по местоположению и ограниченных некоторыми заранее определенными территориальными рамками делает возможность определить «..правила отбора для проведения расчетов» ( с этой точки зрения принцип отбора объектов-аналогов, изложенный в «Методических рекомендациях «Оценка имущества в целях залога» (далее - МР АРБ №25), рекомендованных к применению решением Комитета Ассоциации Российских банков по оценочной деятельности (протокол от 25.11.2011)» представляется более конкретным: «Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, месторасположение, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.».  т.е., в данном документе, в отличие от ФСО-7, в качестве одного из критериев выделено так же и местоположение»).

 Для иллюстрации предлагаемой технологии оценки достоверности результатов оценки уточним некоторые базовые понятия:

1.Территориально в расчет включены объекты в радиусе 1 км от некоторой точки городской территории ( в частности, такой точкой может быть местоположение оцениваемого объекта). Радиус может быть выбран произвольно, но для территории г. Екатеринбурга данный размер территориальной ячейки является наиболее оптимальным (подробнее см. http://statrn.ru/index.php/news/item/fso7p30)

2.«Срок экспозиции» необходимо подразделить на два: «долгосрочная экспозиция», соответствующая «сроку реализации» (в терминах  МР АРБ №25, «с момента выставления объекта на рынок до достижения договоренности между продавцом и покупателем.» - практически с момента первого публичного размещения до снятия объекта с листинга) и «краткосрочная экспозиция», соответствующая периоду времени с момента последнего изменения цены объекта до достижения договоренности между продавцом и покупателем, (т.е., в рамках публичной информации,  до снятия объекта с листинга).

Разница между этими сроками (долгосрочной и краткосрочной экспозициями) – это время, потраченное продавцом на осознание переоцененности объекта по сравнению с рыночными требованиями, на формирование цены, адекватной рыночному спросу, это время, когда на заявленную цену не нашлось ни одного заинтересованного покупателя. Практически это означает ( поскольку цена является существенной характеристикой), что ранее установленная цена НЕ является рыночной в смысле ФЗ-135 (т.е. нет второй стороны сделки) и, в результате изменения цены,  на рынок выводится новый  объект,  а срок реализации (т.е. срок, необходимый для формирования новой заинтересованной аудитории и получения от нее положительного отклика) необходимо учитывать вновь.

3. Для большей иллюстративности метода учтем все объекты, которые присутствовали в данной территориальной ячейке в течение года (разумеется, они принадлежат к одному подтипу недвижимости – в данном случае это – «улучшенная планировка») и, в терминах МР АРБ №25 в течение этого периода «были сняты с листинга», т.е., проданы, а присутствующие на конец исследуемого периода объекты (т.е. с текущей ценой), учитывать не будем.

Примечание: Если посмотреть средневзвешенный индекс изменения цен за год (для города Екатеринбурга доступен для скачивания на сайте www.statrn.ru, как и другая статистическая информация), поэтому цены можно принять без временных корректировок.

4.Соответственно, все объекты, снятые с листинга, подразделим на «изменившие цену» и «не изменившие цену»  

 1 Этап  Частотный анализ.

 Распределим весь массив  снятых с листинга по  интервалам краткосрочной экспозиции произведем подсчет объектов, изменивших и не изменивших цену за время пребывания на рынке. Результаты этого частотного анализа представлены на нижеследующем графике:

 

 График 1. Зависимость количества снятых с листинга объектов от сроков экспозиции

 Этот график наглядно показывает характер распределения зависимости количества объектов от срока их нахождения на рынке с момента последнего изменения цен. Наибольшая часть объектов была реализована (закрытые позиции)  в диапазоне до четырех месяцев. Коэффициент выбытия для четырехмесячного интервала составляет 87,5% от общего объема выбывших.

Однако, из графика видно, что показатель высокой ликвидности достигнут, в основном, за счет изменения цены большинством объектов. Проверим это, построив график изменения цен в зависимости от краткосрочной экспозиции:

 2 Этап. Анализ удельных цен.

 В расчетах рыночной стоимости объектов недвижимости всегда фигурируют удельные (относительные) цены, т.е. цены 1 м2.  Обычно  предполагается, что чем меньше удельная цена, тем и менее срок экспозиции. Построим аналогично вышеуказанному график, связывающий удельные цены со сроками экспозиции с последнего изменения цен:

 

 График 2. Зависимость удельных цен от сроков экспозиции

 Из этого графика становится понятным средоточие большинства объектов в периоде экспозиций до 4 месяцев – именно в этом периоде наблюдаются минимальные цены. Обратим внимание на два обстоятельства:

1. Стартовая цена объектов, изменивших цену превышала цену закрытия позиции и только путем снижения цены (иногда – многоступенчатого), была достигнута цена, соответствующая рыночному спросу. Однако, для этого потребовалось существенное время. По значительному числу объектов – до 6, а в некоторых случаях – до 8 месяцев последовательной адаптации цен к рыночным реалиям.

2.Тем не менее – все цены, присутствующие на этом графике соответствуют определению рыночных цен – поскольку все они участвовали в сделках и нашли своего покупателя. Формально, оценщик, выбирая и наиболее низшую цену и наивысшую, не совершает ошибки, хотя разброс цен достаточно велик. Но, если принимать во внимание формулировку рыночной стоимости, как « ...наиболее вероятной цены..», то, конечно предпочтение следует отдавать ценам в интервале до 4  месяцев экспозиции.

 Однако, пока еще остается открытым вопрос, почему, некоторые объекты, имея удельную цену, незначительно выше наиболее вероятной, имеют более значительные сроки экспозиции.

 Для решения этого вопроса рассмотрим график абсолютных цен:

 3 Этап. Анализ абсолютных цен.

 Построим  график, связывающий абсолютные цены со сроками экспозиции с последнего изменения цен:

 

 График 3. Зависимость абсолютных цен от сроков экспозиции

 Сопоставив этот график с графиком удельных цен, можно сделать вывод, что рынок учитывает не только удельные, но и абсолютные цены, т.е.:

1.Объекты, в диапазоне до 4 месяцев имеют наиболее низкие показатели, как по удельным, так и по абсолютным ценам

2.Объекты в диапазоне 4-6 месяцев, не смотря на относительно незначительную разницу в удельных ценах по сравнению с предыдущим временным интервалом, превосходят по абсолютной величине и, наоборот, объекты в диапазоне 6-8 месяцев, при, пожалуй, минимальной абсолютной цене, имеют максимальную удельную стоимость.

 4 Этап. Проверка зависимости удельных цен от площади.

 Вновь построим график, связывающий сроки экспозиции со средней площадью объектов:

 

 График 4. Связь площади объектов со сроками экспозиции

 Из сопоставления графиков нельзя сделать вывод о существовании связи между площадью и удельной ценой, т.е. вывести некую «поправку (или скидку) на площадь».  Этот вывод касается жилой недвижимости. Желающий проверить это утверждение может скачать исходные расчетные файлы по всей территории  Екатеринбурга и по всем типам недвижимости

 Выводы:

Применение вышеизложенной технологии, которая относится к геоинформационным технологиям позволяет практически реализовать положения, установленные нормативными документами, а именно:

  1. Критерий отбора объектов по территориальному принципу , по принципу ближайших соседей с установлением границ охвата является реализацией положения ФСО-7 о правилах отбора объектов – аналогов (в том числе и об объеме доступных данных).
  2. Этот же критерий отбора полностью удовлетворяет принципу отбора, изложенному в «Методических рекомендациях «Оценка имущества в целях залога», рекомендованных к применению решением Комитета Ассоциации Российских банков по оценочной деятельности (протокол от 25.11.2011)»
  3. В результате предлагаемой выше технологии обработки информации появляется критерий проверки достоверности результата оценки в виде четырех, связанных между собой параметров: частота объектов – удельная цена – рыночная стоимость – срок экспозиции (ликвидность). Эти расчеты создают границы достоверности, в рамках которых должен находиться результат индивидуальной оценки

 

Примечание:

В статье использовались данные расчетов по 59 территориальной ячейке г. Екатеринбурга, тип недвижимости – «улучшенная планировка». Данные по всем территориальным ячейкам, по всем типам жилой и коммерческой недвижимости желающий может скачать на сайте www.statrn.ru «Статистика рынка недвижимости»

 Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»

Штань М.В

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box