Новости
Понедельник, 22 Январь 2018
USD 56.589
EUR 69.395
Геоинформатика и рынок недвижимости

ГЕОИНФОРМАТИКА И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

«Географическая информационная система - это система, обеспечивающая сбор, хранение, обработку, отображение и распространение данных, а также получение на их основе новой информации и знаний о пространственно -координированных явлениях». «Геоинформатика» Капралов, Кошкарев, Тикунов и др. 2005г.

     Ранее (о территориальной составляющей) мы уже рассматривали некоторые теоретические аспекты зависимости цен на недвижимость от многих факторов, связанных с территориальной составляющей. В частности, было высказано предположение (о принципах технического анализа) о невозможности составления многофакторной модели ценообразования на рынке недвижимости, и, следовательно, о необходимости поиска иных подходов для изучения процессов, происходящих на рынке недвижимости. Поскольку местоположение дома и иных объектов недвижимости является пространственно - координированным, т.е может быть описано их положением в пространстве (в терминах географических или иных координат), то, представляя рыночную цену, как третью координату, можно подойти к изучению цен рынка недвижимости, используя геоинформационный инструментарий.

     По существу, мы говорим о визуализации базы данных рынка недвижимости в которую включены данные не только о ценах и иной рыночной информации, описывающей объект недвижимости (количество комнат, отдельный вход, наличие телефона и т.п.) но и о его пространственном расположении. 

То есть мы говорим о базе данных, как о единой организованной системе пространственных данных - о системе, объединяющей позиционную (тополого-геометрическую) и непозиционную (атрибутивную) составляющие.

     При этом к базе данных предназначенной для ГИС-моделирования, и тем более для регулярного моделирования, предъявляются следующие требования:

    • База данных должна быть согласованной по времени — хранящиеся в ней количественные данные должны соответствовать определенному времени;
    • База данных должна быть полной, достаточно подробной для предполагаемого создания ГИС, категории данных должны включать все необходимые сведения для осуществления анализа или математико-картографического моделирования исследуемого объекта или явления;
    • База данных должна быть позиционно точной, абсолютно совместимой с другими данными, которые могут добавляться в нее;
    • База данных должна быть достоверной, правильно отражающей характер явлений, для этого необходимо четко определить включенные в нее атрибуты.

     Информационную основу ГИС образуют цифровые представления (модели) реальности. По существу, все данные, входящие в состав цифрового представления, состоят из двух взаимосвязанных частей: позиционной (тополого-геометрической) и непозиционной (атрибутивной) составляющих, которые образуют описание пространственного положения и тематического содержания данных соответственно.

Из множества моделей, разработанных в практике геоинформатики, для целей изучения рынка недвижимости нами выбраны две:

  • ЦИФРОВОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ РЕЛЬЕФА

     Для создания моделей пространственного распределения природных и социально-экономических явлений на основе дискретно заданной информации применяют разные способы их представления в виде физических (реальных) и абстрактных поверхностей. Абстрактные поверхности отражают вариации какого-либо расчетного показателя, например, плотности населения, лесистости, в нашем случае - цен на недвижимость (сроков экспозиции и иных характеристик рынка недвижимости) и т. п. Под цифровой моделью рельефа (ЦМР) принято понимать средство цифрового представления трехмерных пространственных объектов (поверхностей или рельефов) в виде трехмерных данных, образующих множество высотных отметок и иных значений аппликат (координаты Z) в узлах регулярной или нерегулярной сети или совокупность записей горизонталей (изогипс, изобат) или иных (изокост – линий равных цен, применительно к тематике) изолиний.

     Создание ЦМР базируется на использовании математического аппарата, от правильного его применения зависит адекватность построенной модели. Следует заметить, что в любом случае при вычислении отметки точки используются алгоритмы интерполяции (значения, получаемые в исходных точках, совпадают с истинными абсолютно точно) или аппроксимации (значения, получаемые в исходных точках, совпадают с истинными с некоторой степенью точности).

     Для построения ценовой карты необходимо построить поверхность, используя в качестве X и Y координаты, Z – ценовые (или иные) характеристики объектов Результатом такого построения является трехмерная модель рельефа. Принцип построения ценовой карты (поверхности) аналогичен принципам построения физического рельефа, с той разницей, что используется не физическая, а экономическая высота рельефа. Полученная поверхность позволяет учесть основные колебания цен в регионе. К сложностям построения рельефа можно отнести тот факт, что для построения объективной ценовой карты требуется значительное количество объектов, по которым имеется достоверная информация. Достоинствами метода являются точность, близкая к максимально возможной, и простота реализации при наличии необходимого программного обеспечения, плавность и непрерывность поверхности цен, и объективность результата. Недостатками - необходимость в значительном количестве объектов.

Кроме того, данный метод создает основу для построения динамических индексов, территориальных осцилляторов и иных индикаторов, для которых требуется построение карты изменения ценового (или иного показателя рынка недвижимости, связанного с территориальным месторасположением) рельефа.

 

  • РАСТРОВАЯ МОДЕЛЬ ДАННЫХ

     Растровая модель пространственных данных — разбиение пространства (изображения) на далее неделимые элементы (пиксели) — применительно к цифровому моделированию рельефа обозначает матрицу высот: регулярную (обычно квадратную) сеть высотных отметок в ее узлах, расстояние между которыми (шаг) определяет ее пространственное разрешение.

     В растровой модели весь объект (исследуемая территория) отображается в пространственные ячейки, образующие регулярную сеть. При этом каждой ячейке растровой модели соответствует одинаковый по размерам, но разный по характеристикам (атрибутам) участок объекта. В ячейке модели содержится одно значение, усредняющее характеристику участка поверхности объекта. В теории обработки изображений эта процедура известна под названием пикселизация. Пиксели обычно представляют собой прямоугольники или квадраты, реже используются треугольники и шестиугольники. Более высоким разрешением обладает растр с меньшим размером ячеек. Высокое разрешение подразумевает обилие деталей, множество ячеек, минимальный размер ячеек.

     При выборе типа пикселизации в виде квадратных (прямоугольных) ячеек, отдельные дискретные элементы упорядочиваются в виде прямоугольной матрицы. Для цифрового описания (позиционирования) точечного объекта при этом будет достаточно указать его принадлежность к тому или иному элементу дискретизации, учитывая, что его положение однозначно определено номерами столбца и строки матрицы (при необходимости координаты пиксела, либо его центроида или любого угла могут быть вычислены). Пикселу присваивается цифровое значение, определяющее имя или семантику (атрибут) объекта.

     Полученная матрица образует растровый слой с однотипными объектами; множество разнотипных объектов образует набор слоев, составляющих полное цифровое описание моделируемой предметной области. С каждым семантическим значением или кодом пиксела, кроме того, может быть связан неограниченный по длине набор (таблица) атрибутов, каждый из которых можно развернуть в производный слой. Растровая модель является пространственно заполненной, поскольку каждое местоположение на изучаемой территории соответствует ячейке растра, иными словами - растровая модель оперирует элементарными местоположениями.

     Для целей описания состояния рынка недвижимости в отдельном пикселе совокупность связанных между собой атрибутов получила название «фрейм», а сам метод, соответственно, «фреймовый метод» или «фреймовый подход» описания рынка недвижимости.

Растровые модели имеют следующие достоинства:

    • Растр не требует предварительного знакомства с явлениями, данные собираются с равномерно расположенной сети точек, что позволяет в дальнейшем на основе статистических методов обработки получать объективные характеристики исследуемых объектов. Благодаря этому растровые модели могут использоваться для изучения новых явлений, о которых не накоплен материал;
    • Процессы растеризации много проще алгоритмически, чем процессы векторизации, которые зачастую требуют экспертных решений.
    • В ГИС растрового типа (с возможностями поддержки растровой модели данных) достаточно просто могут быть реализованы функции их обработки, включая пространственный анализ.
    • На основе фреймового (растрового) моделирования корректно решаются вопросы о средних значениях по рынку недвижимости в целом, и становится возможным разработка корректных индикаторов, и, соответственно, проведения аналитической работы с результатом, достоверность которого можно оценить математическими (а не «экспертными») методами.

 

Вместо резюме: Хотя хранящиеся в базе данных сведения, а так же средства их визуализации посредством изложенных выше методов ГИС, представляют собой информационную ценность, но они приносят реальную пользу (и это мнение подтверждено всем комплексом информации, расположенной на данном портале) только при их использовании для решения прикладных задач.

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box