Новости
Вторник, 24 Апрель 2018
USD 61.322
EUR 75.653
Об анализе рынка недвижимости в соответствии с ФСО 7

ОБ АНАЛИЗЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С ФСО №7              

 Занимаясь сбором и обработкой статистической информации по г.Екатеринбургу мы, естественно, не могли обойти стороной утверждение ФСО № 7, поскольку в определенной части  (ФСО 7 раздел V, Анализ рынка, далее «Анализ») он касается нашей деятельности.

Нашу реакцию после прочтения этого раздела можно разделить на две части.

Первая – теоретическая: в которой мы рассматриваем слабые, или недостаточно конкретизированные, на наш взгляд (ИМХО), стороны.

Вторая – практическая: руководствуясь которой вы минут за 10 -15 составите свой анализ, формально во всех пунктах соответствующий требованиям ФСО -7.

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. Теоретическая.

1.  «Анализом» в неявной форме продолжена и закреплена модель жестко детерминированной функциональной зависимости  одного из ключевых рыночных показателей (цены) от ряда отдельных, независимых друг от друга факторов (пункт  г)«анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов»), т.е. исходя из теории рациональных ожиданий. (Собственно, это касается и следующего раздела ФСО 7 - «НЭИ»)

Ранее мы писали на эту тему и повторим еще раз, исходя из теории поведенческих финансов, экономический интерес не является первичным при моделировании рынка недвижимости. Люди не ведут себя, как предписывает им теория рациональных ожиданий. Все  «рациональные» модели описывает не то, как покупатели и продавцы принимают решения, а то, как они должны это делать. (по существу, любая многофакторная модель сводится к системе предписаний – если расстояние от центра города столько, то цена ДОЛЖНА БЫТЬ СТОЛЬКО, а если есть отдельный вход у офиса, то СТОЛЬКО и никак иначе). Решения, принимаемые на рынке, невозможно отделить от психологии и образа мыслей тех, кто эти решения принимает. Поэтому механизм принятия решений о приобретении недвижимости следует рассматривать совместно с психологическими факторами, влияющими как на покупателей, так и на продавцов

2. «Анализом» совершенно не предусмотрено рассмотрение такого ценообразующего фактора, как «полезность» . хотя полезность, как ценообразующий фактор,  присутствует в  МСО (международных стандартах оценки) 2007, в частности, в них говорится о том, что с целью определения полезности:

  • рассматривается полезность отдельного имущества в составе объекта оценки как составная часть полезности объекта оценки в целом и полезность имущества как отдельного объекта оценки;
  • прогнозируется возможное влияние социально-экономических и других факторов на изменения в полезности объекта оценки.

 Через мнение аудитории, о полезности данного объекта, как совокупности всех факторов, их сопоставления и взаимооценки, включая прошлое, настоящее и предполагаемое будущее объекта,  происходит формирование рыночной цены. Мнение аудитории выражается в приемлемости (есть спрос) или неприемлемости (нет спроса) заявленной цены и, в конце концов, приводит к формированию рыночной стоимости как наиболее вероятной цена, по которой объект оценки может быть отчужден.

Понятно, что «полезность», как ценообразующий фактор трудно алгоритмизируем, как, впрочем, и любой качественный фактор, имеющий эмоциональную компоненту, но на этом основании предписывать только механистическую модель ценообразования, отвергая иные альтернативы, представляется неверным подходом

Вместе с тем, «Анализом» предписано изучить «..влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке». Исходя из этого, оценщик должен, следуя букве данного предписания:

- изучить факторы общей политической и социально-экономичской обстановки в предположении их существенного влияния на рынок;

- определить степень влияния каждого из факторов;

- вынести суждение о ближайшем изменении факторов общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе;

- определить возможную реакцию рынка на изменение этих факторов и, соответственно, на рыночную стоимость объекта оценки (хотя бы на срок действия отчета) или сделать вывод о несущественном влиянии их (этих факторов) на рынок оцениваемого объекта.

Поневоле не могу не посочувствовать оценщикам, особенно в небольших городках. Так и представляю, как оценщик пишет исследование на тему «влияние протестных настроений в стране и регионе на рынок курятников г.Окраинска»...

 3. Читаем «Анализ» далее: «б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» и «в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект ... с указанием интервала значений цен». 

Как пишут в учебниках:  «Под сегментацией недвижимости понимается разделение на определенные однородные группы показателей. В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок обычно  разделяют на пять сегментов:

-  Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

- Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

- Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

- Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

- Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.)».

 Следовательно, анализировать необходимо ВЕСЬ сегмент рынка (если это жилая недвижимость, то всю (см. выше), без дифференциации по субрынкам, типам, месторасположению), т.е. по «котловому» принципу.

Это хорошо для оценщика – представляете, каков размах цен, например, по сегменту "жилая недвижимость" от бараков до элитного и от окраин до центра. И какую цифру оценщик не изобретет, всегда можно будет с гордостью написать «Результаты проведенной оценки не выходят за пределы рыночных цен, определенные в разделе анализа рынка, тем самым подтверждается достоверность оценки»

 4. И еще одно хорошая фраза: «г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены». Никаким нормативным документом не установлен перечень основных факторов.  Выбор Основных факторов и их количества стандарт оставляет за оценщиком. Если в анализе рынка рассматривается сегмент, то можно сказать, что к Основным Факторам, позволяющим уточнить как место оцениваемого объекта в составе сегмента, так и отнести эти факторы к основным ценообразующим, относятся: субрынок объектов (например, если сегмент – жилая недвижимость, то субрынок – многоквартирные дома), тип объектов (малосемейки),  местоположение. А все остальные факторы, которые Вы будете использовать в расчете - не основные (т.е.определяющие наиболее вероятную стоимость), а уточняющие (т.е. уменьшающие размах возможных значений – сужающие вероятное отклонение, ведь рыночная стоимость – величина не абсолютная а статистическая).

Сомневающиеся могут посмотреть и сопоставить, какое число факторов должно быть учтено (или рекомендуется) методом КРМ  (метод корреляционно-регрессионной модели) и  методом  ДППМ (дискретного пространственно-параметрического моделирования) .

 P.S. 

Заключительное положение «Анализа»: «Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности». 

Сущность принципа достаточности для целей написания отчета изложена в ФСО № 3, раздел II, п.4: «отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией» членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

 Отсюда – Все пункты, изложенные выше, это требования стандарта №7, являются обязательными, и отвечать на них придется. Со всей строгостью. Ссылка на несущественность информации для целей оценки, например, о влиянии общей политической обстановки  на рыночную стоимость курятника не поможет. А вот исторические экскурсы вместо анализа рынка, коими ранее любили побаловать чтецов отчетов нерадивые оценщики уже не пройдут.

Примечание:

В данном ФСО совершенно не нашли отдельного рассмотрения применяемые нами геоинформационные технологии описания  и исследования параметров рынка недвижимости и основанные на них методы оценки недвижимости. Тем не менее, ссылка на них возможна на основании следующего пункта (раздел VII «Подходы к оценке» п.22):

 д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения ... соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

В случае Вашей заинтересованности нашими походами к обработке рыночной информации или Вам требуется более расширенная информация – свяжитесь с нами.

 

ЧАСТЬ ВТОРАЯ. Практическая.

Анализ рынка недвижимости в соответствии с

Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Технология сборки.

 Для сборки анализа Вам потребуется:

1. «Инструкция по сборке анализа рынка недвижимости в соответствии с ФСО 7»

2. «Макет анализа рынка недвижимости г.Екатеринбурга в соответствии с требованиями ФСО 7» . В данном макете приведены все тексты и формулировки, которые носят практически универсальный характер, однако, проверить все же на соответствие графикам, и, при необходимости, поправить и/или дополнить (а может и сократить) не помешает.

Инструкция и макет лежат на сайте  "www.statrn.ru" , в одном архиве, кнопка «обзоры» (в любом сегменте недвижимости (офисы/магазины/квартиры/комнаты). Кнопка станет активна для скачивания – после регистрации (БЕСПЛАТНО).

 3. Графики, характеризующие субрынок Вашего объекта недвижимости. Эти графики можно скачать с сайта statrn.ru после регистрации (БЕСПЛАТНО)   и входа (кнопка «графики»).

Внимание! Графики для различных типов недвижимости, естественно, разные. Поэтому выберите ВАШ тип недвижимости.

 4. Граббер экрана. Две последние картинки, относящиеся к локальным характеристикам объекта (см.макет) придется снять с экрана самостоятельно. Если нет граббера, то выручит кнопка PrtScr, при клике снимок экрана поместится в буфер обмена и потом обычной операцией «вставить» воткнете его (снимок) в нужное место.

ДОПОЛНЕНИЕ: Если Вас интересуют исходные материалы, послужившие основой для построения графиков, доступ скачивания к ним Вы можете получить после регистрации.

Для Вас станет активна кнопка "БАЗЫ" в любом нужном сегменте недвижимости. 

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box