Пояснения
Понедельник, 22 Январь 2018
USD 56.589
EUR 69.395

О ценах и сроках

Как показывает опыт статистического наблюдения за рынком, вновь поступившим объектам свойственна переоцененность.  С течением времени объект проходит рыночную адаптацию -  путем анализа реакции заинтересованной аудитории на соответствие заявленной цене его потребительским характеристикам. Понимание данного факта привело к необходимости ввода следующих терминов:

  1. Средняя начальная (стартовая) цена – цена с которой объект недвижимости начал позиционирование на рынке. Данная цена важна для отслеживания внутреннего движения цен, поскольку ценовая составляющая рынка недвижимости может меняться не только за счет прихода новых объектов, но и за счет переоценки позиционируемых объектов.
  2. Цена выбытия – цена, с которой объект недвижимости выбыл с рынка. Мы специально не используем термин «цена продажи», поскольку истинное значение цены продажи, как правило, информационно недоступно.
  3. Долгосрочная экспозиция – по определению, приведенному в Федеральных Стандартах Оценки  «Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним». Дополнительное определение «долгосрочная»  придано для отличия от нижеуказанной краткосрочной экспозиции. Исходя из специфики данного сайта (статистическая обработка информации), под долгосрочной экспозицией понимается либо средняя долгосрочная экспозиция по группе объектов в пределах данного территориального фрейма, либо средневзвешенная догосрочная экспозиция по определенному типу объектов недвижимости
  4. Краткосрочная экспозиция - период времени начиная с даты последнего изменения цены объекта оценки до даты выбытия. Исходя из специфики данного сайта (статистическая обработка информации), под краткосрочной экспозицией понимается либо средняя краткосрочная экспозиция по группе объектов в пределах данного территориального фрейма, либо средневзвешенная краткосрочная экспозиция по определенному типу объектов недвижимости.
  5. Долгосрочное ожидание – по аналогии с долгосрочной экспозицией период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до текущей даты. Первым существенным отличием является то, что термин «срок экспозиции» относится к выбывшим единицам, а срок ожидания – к присутствующим на рынке единицам. Вторым существенным отличием является то, что для целей анализа рынка,  исходя из специфики данного сайта (статистическая обработка информации), под долгосрочным ожиданием понимается суммарное время ожидания  начиная с даты представления на открытый рынок  до текущей даты.
  6. Краткосрочное ожидание - период времени начиная с даты последнего изменения цены объекта оценки до текущей даты. Для целей анализа рынка,  исходя из специфики данного сайта (статистическая обработка информации), под краткосрочным ожиданием понимается суммарное время ожидания  начиная с даты последнего изменения цены до текущей даты.

Каждое новое изменение цены, как существенного свойства объекта недвижимости, приводит, практически, к смене аудитории и новому сроку адаптации (новому времени ожидания). Путем сопоставления разрыва между длительным и кратким сроками ожидания и изменением цен за этот период, а так же сопоставления разрыва между длительным и кратким сроками экспозиции и изменением стартовой цены и цены выбытия можно оценить переоцененность (или недооцененность) рынка,  влияние результатов переоцененности на сроки экспозиции, общую направленность цен за время присутствия на рынке, степень насыщения рынка как в целом по городской территории так и по отдельным территориальным единицам.

 

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

"Информация - наиболее ценный из известных мне товаров" из к/ф Wall Street,1987г.Подписка

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box