Технология
Суббота, 21 Апрель 2018
USD 61.322 0.46 ↑
EUR 75.653 0.25 ↑

Рассматривая функционирование рынка в целом, уместно сравнить его с резервуаром из школьной задачи о резервуаре и двух трубах – одна наполняет, а другая – выливает воду. Так и у рынка, кроме общего объема, характеризуемого степенью насыщенности, существует производственный потенциал, т.е. объем который может быть представлен на рынок в течение определенного периода времени, и потребительский потенциал или емкость рынка, т.е. объем, который может поглотить рынок при определенных условиях за какой-то промежуток времени.

Сопоставляя эти объемы можно судить о том, в какой фазе рынок находится: растущий, стабильный, в фазе стагнации и т.п. Не менее важным является отслеживание цен по каждому из элементов этой структуры: сопоставление уровня входных цен со среднерыночными говорит об инфляционных ожиданиях продавцов, анализ цен выбытия в сопоставлении со среднерыночными ценами, с учетом объемов как представленных на рынке, так и выбывших, может дать представление об уровне достигнутого компромисса между продавцами и покупателями.

 

Если рассматривать рыночный объем, то и в нем можно выделить несколько уровней цен:

 Коридор рыночных цен, т.е. диапазон цен, по которым возможно свершение сделок купли-продажи, определяемый верхней и нижней границами цен сделок. Данный диапазон определен на основании изучения данных по продажам за предыдущие периоды и определяет диапазон, вне которого объекты являются переоцененными и не находят своего покупателя, т.е. цены вне данного диапазона  не являются рыночными.

Средняя начальная (стартовая) цена – цена с которой объект недвижимости начал позиционирование на рынке. Данная цена важна для отслеживания внутреннего движения цен, поскольку ценовая составляющая рынка недвижимости может меняться не только за счет прихода новых объектов, но и за счет переоценки позиционируемых объектов.

Средняя текущая цена – показывает, по сравнению со стартовой, в какую сторону направлено сближение интересов продавцов и покупателей.

Цена выбытия – цена, с которой объект недвижимости выбыл с рынка. (Мы специально не используем термин «цена продажи», поскольку истинное значение цены продажи, как правило, информационно недоступно).

Построение на основании данных за некоторый временной период динамического ряда (по определению: ряда однородных статистических величин, показывающих изменение явления во времени) позволит выявить тенденции изменения явлений, облегчит сопоставление и анализ показателей. Например:

 

На основании данного графика, при анализе информации о текущих рыночных ценах, можно принять обоснованное решение о соответствии (или несоответствии) цены предложения (или расчетной стоимости) уровню цен, по которым возможна сделка, о близости цены предложения (или расчетной стоимости) к среднему уровню цены продаж, о текущем уровне цен как предложений, так и сделок а так же возможному их изменению, тем самым повышая обоснованность выводов по соответствию цены предложения текущему уровню цен, по которым потенциально возможна сделка.

       

© Группа ГРИД 2013г.

Использованы материалы лекций Штань М.В. «Статистические методы в оценке недвижимости», 2012-2013г.г.

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

"Информация - наиболее ценный из известных мне товаров" из к/ф Wall Street,1987г.Подписка

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box