Технология
Понедельник, 15 Октябрь 2018
USD 65.975
EUR 76.505

О ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ СОСТАВЛЯЮЩЕЙ

Обычно, говоря о формировании цены на недвижимость, выделяют три отдельных составляющих, влияющих на ценообразование:

Группа локальных факторов – непосредственно связанные с объектом – площадь, вид из окна, ориентация и инсоляция (север-юг), качество ремонта а так же факторы, которые обычно не участвуют в отчетах об оценке, не описаны и в специальной литературе, но присутствуют и непосредственно влияют на спрос со стороны потребителя (а следовательно, по определению, являются так же пенообразующими), это такие, как: стены, покрытые «граффити», использованные шприцы, кинутые в угол лестничной площадки, сосед – дебошир, прокуренная, пропахшая въевшимися дурными запахами атмосфера и т.п.).

Группа глобальных факторов – уровень развития экономики и бизнеса и связанный с ним уровень доходов, уровнь потребительских возможностей.

Группа территориальных факторов, которую рассмотрим более подробно.

Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий как неповторимую топографическую привязку, так и неповторимое окружение - уникальность всех участков земли.

В виду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса, также и покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Таким образом, рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю в границах некоторого замкнутого территориального образования. (Под замкнутым территориальным образованием здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально- экономических потребностей населения этих образований).

Формирование и распределение цен на территории происходит под воздействием неопределенно большого числа факторов - не только количественных (которые как присутствуют в отчетах об оценке объектов оценки, таких, как удаление от центра города, близость крупных магистралей, так и не присутствуют, но оказывают влияние на предпочтения и, следовательно, на цену – наличие вблизи зеленых зон или промышленных территорий, пенитенциарных или культовых объектов и т.п.), но и качественных, например - устоявшиеся представления о «престижности» района, возможность парковки (пусть даже неорганизованной) автомобиля, принадлежность большинства населения данного района к определенной национальной группе, или наличие вблизи пенитенциарного учреждения (вообще, наличие вблизи оцениваемого объекта, объектов, связанных с повышенной посещаемостью – офисных зданий, культовых объектов. судебных учреждений – в совокупностью с ограниченностью парковочных мест является ощутимым фактором, влияющим на ценообразование) .

В составе значительного территориального образования (как Екатеринбург) можно выявить локальные территории со своими микроцентрами и окраинами, по существу – город в городе (например- Уралмаш, Химмаш). Кроме того, город является динамической системой, появляются новые объекты (например – новые торговые центры),которые изменяют характер предпочтения интересов потребителей к данной территории, или совершенно новые районы, (например – Академический), которые изменяют соотношение спроса и предложения не только на близлежащей территории, но и оказывают влияние на формирование цен на всем территориальном образовании.

Накладывает свой отпечаток на формирование цены и различное мнение разных социальных групп о ценности тех или иных ценообразующих факторов (например, наличие вблизи объекта железной дороги для одних является отрицательным фактором, а для других – положительным – удобство и быстрота поездок на дачу).

На наш взгляд, существенным является и то, что оцениваются все эти факторы потребителем не отдельно один от другого, а на основании индивидуальных субъективных оценок всех факторов в их сопоставлении.

Поясним: индивидуальная оценка потенциальным потребителем недвижимости рождается на основании сопоставления факторов, являющихся несопоставимыми в математическом смысле: это - сопоставить и определить сопоставимую ценность грязных подъездов и парк рядом с домом, прекрасный вид из окон и отсутствие парковки или наличие у соседей домашних животных с плохими гигиеническими навыками и т.п. Это, пожалуй, верхний уровень того, что в математике называют мультиколлинеарностью. Именно сопоставление несопоставимых факторов и сравнительная оценка их потребительских свойств является основой принципиальной неопределенности ценообразования, в конечном счете выражающейся в статистической неопределенности формирования рыночной стоимости. Можно далее развивать перечисление особенностей и отличий, но уже на этом этапе понятно, что все эти факторы постоянно перераспределяют соотношение потребительских качеств отдельных территориальных районов, делая невозможным как построение какой-либо математической модели, так и описание (утверждение), исходя из «экспертного мнения», каких либо «ценовых поясов» на значимый временной период, т.е. существует принципиально неустранимая неопределенность как в выделении конечного числа отдельных элементов территориальной компоненты в составе цены, так и в определении степени их влияния на формирование интегральной цены.

Тем не менее, объединяет весь неопределенно большой комплекс факторов, связанных с территорией и влияющих на формирование цены, то, что, во-первых, для отдельно взятой точки территории влияние этого комплекса на цену является условно-постоянным (или весьма медленно изменяемым) в течение длительного времени, и, во вторых, можно, с достаточной степенью уверенности сказать, что близлежащие точки (предложения) связаны друг с другом одним и тем же набором влияющих на цену территориальных факторов, влияние которых на цену изменяется плавно от точки к точке. Тем самым, функция, описывающая ценовую поверхность (или ценовой рельеф), является гладкой.

Понимание (и признание) вышеуказанного создает основу для исследования рынка недвижимости путем изучения как распределения цен по территории, так и динамики цен в исследуемой точке территориального образования.

На данном сайте реализация этого положения осуществлена двумя методами:

1. Построение ценового рельефа (аналогично построению географического рельефа). Необходимым условием для реализации является достаточно высокая плотность предложений.

2. Построение ценовой картограммы Применение данного метода не предполагает необходимым достаточно высокой плотности цен предложений и возможно в случае неплотного распределения (например, при исследовании цен на склады, гаражи и т.п. С этой целью, вся городская территория разбивается на сеть равновеликих ячей для каждой из которых вычисляется группа значений, характеризующих рыночные свойства данной ячейки.

© Штань М.В.
координатор  Группы ГРИД 2014г.

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

"Информация - наиболее ценный из известных мне товаров" из к/ф Wall Street,1987г.Подписка

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box