Технология
Вторник, 25 Сентябрь 2018
USD 66.159 -0.09 ↓
EUR 77.684 -0.39 ↓
Модуль

Краткое описание расчетного модуля

Входной массив информации

В качестве исходной использована практически вся информация, имеющаяся в открытом доступе («E1.ru (раздел «Недвижимость»), Upn.ru (сайт «Уральской палаты недвижимости», realty.yandex.ru(«Яндекс.Недвижимость») и др.)

Геоинформационные принципы обработки  информации

Для обработки информации применяются геоинформационные технологии, а именно: каждый объект (каждая оферта) привязывается к его географическим координатам. Это позволяет отследить параметры распределения цен, ликвидности и т.п. по городской территории.

Вся городская территория разбита на ряд смежных ячеек-квадратов («растровый метод» представления результатов).  Величина ячеек подобрана исходя из предположения условно-постоянной величины территориальной составляющей в цене объекта.

 

Рис. 1 Разбивка территории Екатеринбурга на отдельные квадраты (пикселы – растровый метод).

Основы технологии обработки информации

Каждый объект (каждая открытая позиция) привязан к определенному территориальному квадрату.

В  отличие от модуля по определению параметров ликвидности, в визуализации информации участвуют ДВЕ  базы

1. Текущая база предложений, отражающая уровень ценовых ожиданий продавцов и объем предложений .

2.  База  закрытых позиций (потенциально-проданных) за период 1-2-3 месяца, отражающая уровень востребованности покупателями как по ценовым диапазонам так и по объему.

 

Работа с расчетным модулем.

Закладка "данные"

Это массив данных,  состоящий из двух блоков: «справочные данные» и «данные для выборки».

Справочный блок содержит разнообразную информацию о каждом объекте и может служить основой для сравнительного подхода.

Расчетный блок содержит систему фильтров, с помощью которых можно сформировать запрос о параметрах требуемого типа недвижимости.

Закладка "графики"

Визуальной основой представления информации служит построение точечной диаграммы «облака цен»,  в которой каждый объект представлен ценовой парой – удельной ценой (как правило, ценой 1кв.м.) и абсолютной ценой (ценой объекта).

Построение точечной диаграммы для всех объектов в рамках определенного территориального квадрата является ключевым моментом, определяющим соотношение всех указанных выше параметров – рыночная цена, ликвидность  и достоверность результата.

Рис.2 Диаграмма рассеивания значений «абсолютная цена»-«удельная цена»: «облако цен»

 Следующим этапом является построение гистограмм распределения значений как удельных так и абсолютных цен (как цены предложения так и цены выбытия они же цены закрытия позиции, потенциально - цены продажи)

 

Рис3 Гистограммы распределения и средние цены

Эти гистограммы достоверно определяют как наиболее вероятную цену

(По определению: "..Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается   наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден  на открытом рынке в условиях конкуренции..."),  так и "границы интервала, в котором может находиться стоимость"

 Рекомендации по последовательности действий:

Закладка "данные"

1. Исходя из Ваших данных, (тип недвижимости, район, улица, дом) , найдите в справочных данных  соответствующий им ближайший (географически) объект и   определите, к какому территориальному квадрату он относится. 

Рекомендуется  начинать анализ с квадрата со стороной 2 км, последовательно сужая  границы (1 км и 0,5 км).

2. Установите в данных для выборки  фильтры, соответствующие  параметрам Вашего объекта и перейдите в закладку "графики"

Закладка "графики"

В этой закладке Вы можете увидеть графики, и статистические данные, соответствующие Вашей выборке.

Для более полного представления о границах допустимых значений цен закрытия возможно отображение на диаграмме "облака цен" данных о выбытии от одного до трех месяцев:

Рис4 Ввод данных за несколько месяцев

Если  количества объектов в выборке  по вашему мнению,  недостаточно для  вынесения заключения о достоверности результатов, расширьте выборку, сняв часть фильтров.

Получив статистические данные, Вы можете их сопоставить с выбранными данными объектов -аналогов и расчетными  данными, полученными в результате оценки объекта оценки (т.е., с полученной  Вами парой «удельная цена -абсолютная цена») :

и дополнить отчет абсолютно  достоверными статистическими данными о соотношении между  данными  объектов-аналогов  (а так же полученного результата) и рыночными данными.

 Успешной работы.

Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»

Штань М.

  

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

"Информация - наиболее ценный из известных мне товаров" из к/ф Wall Street,1987г.Подписка

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box