Технология
Суббота, 21 Апрель 2018
USD 61.322 0.46 ↑
EUR 75.653 0.25 ↑

Посмотрим на недвижимость, не как на источник потребительских благ, удовлетворяющих непосредственные человеческие потребности, те самые конечные товары и услуги, которые необходимы людям - нужду в крове, комфорте и т.п. ценностях, а как на финансовый инструмент, т.е., как на источник дохода, аналогичный банковским вкладам, вложению в ценные бумаги, в валютные ценности, т.е. в активы, не только, как минимум, сохраняющие свои свойства в течение определенного времени, но и приносящие доход.

Ожидаемый инвестором доход предусматривает полное возмещение инвестированных средств (т. е. воз­врат капитала) и получение прибыли или вознаграждения.

 

Для измерения уровня доходности наиболее естественным является рассмотрение соотношения между рыночной стоимостью недвижимости и рыночными арендными ставками.

Рассмотрим несколько вариантов измерения уровня доходности, принятых в практике.

В самом простейшем случае  это расчет прямого соотношения указанных величин, т.е. расчет или коэффициента капитализации (т.е. расчет показателя текущей доходности) или ставки доходности (т.е. расчет показателя ожидаемой доходности). 

В определенных условиях величина показателей текущей и ожида­емой доходности для конкретного объекта недвижимости может совпа­дать, однако их экономическая природа неидентична, они не взаимоза­меняемы.

 Коэффициент капитализации, или текущая доходность, рассчитывается как отношение годового дохода к величине стоимости вложенного капитала и применяется к доходу, полученному за один год.

Ожидаемая доходность, или ставка доходности, рассчитывается на основе данных о стартовых инвестициях и денежном потоке за несколько лет, следова­тельно, данный показатель применяется к ряду отдельных значений до­хода и позволяет рассчитать текущую стоимость для каждого из них.

Оба этих показателя не характеризуют эффективность инвестиций в не­движимость и не являются индикатором доходности капитала.

Мы не будем рассматривать такие показатели, как коэффициент капитализации собственных инвестиций, доходность собственного капитала поскольку они связаны с соотношением собственного и заемного капитала, вложенных в объекты недвижимости, которое, в большинстве случаев является индивидуальной величиной.

Мы так же не будем рассматривать в качестве индикатора такую величину, как ставка дисконтирования, которая используется для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости, поскольку для ее расчета как привило, привлекаются внешние данные (безрисковая ставка, банковские ставки по долгосрочным депозитам и т.п).

 

Наиболее приемлемой в качестве индикатора доходности представляется внутренняя ставка (или внутренняя норма) доходности.  

По определению, внутренняя норма доходности (IRR  - internal rate of return или ВНД – в Excel) – это индикатор доход­ности на инвестиции в течение периода владения объектом недвижимости. Внутренняя норма доходности – это ставка дисконтиро­вания, которая приравнивает суммарную дисконтированную стои­мость будущих доходов, включая доход от продажи в конце периода владения, с величиной первоначально инвестированного капитала, т.е. это норма прибыли,  порожденная инвестицией – это процентная ставка, при которой чистая приведенная стоимость (NPV) равна 0.

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0,

 Ее значение находят из следующего уравнения:

 

NPV(IRR) - чистая текущая стоимость, рассчитанная по ставке IRR,
CFt - приток денежных средств в период t;
It - сумма инвестиций (затраты) в t-ом периоде;
n - суммарное число периодов (интервалов, шагов) t = 0, 1, 2, ..., n.

 Как видно из вышеприведенной формулы, этот индикатор доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения недвижимостью, которая складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей, во-вторых, из изменения стоимости самой  в течение этого времени.

Внутренняя норма доходности называется так потому, что она полностью определяется внутренними (эндогенными) свойствами проекта, без использования внешних (экзогенных) параметров (таких, как заданная ставка дисконтирования, например, среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных банках). Внутренняя норма доходности определяет максимально приемлемую ставку дисконта, при которой можно инвестировать средства без каких-либо потерь для собственника.

 

Экономический смысл этого показателя при анализе эффективности планируемых инвестиций в недвижимость заключается в следующем:

  Внутренняя норма доходности показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным вложением, а именно: инвестор может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже выбранного им порогового значения. Под пороговым значением понимается уровень доходности альтернативных инвестиций, например, вложение в валюту, в драгметаллы, в ПИФы, в долгосрочные депозиты, облигации и т.п.

Именно с уровнем доходности выбранного альтернативного источника сравнивается показатель IRR, рассчитанный для вложений в недвижимость, при этом связь между ними такова:
• если IRR > порогового значения, то планируемые инвестиции в недвижимость следует принять;
• если IRR < порогового значения, то планируемые инвестиции в недвижимость следует отвергнуть;
• если IRR = пороговому значению, то планируемые инвестиции в недвижимость не является ни прибыльными, ни убыточными по сравнению с альтернативными вложениями.

 Таким образом, использование внутренней нормы доходности  в качестве индикатора позволит объективно оценить требуемый уровень доходности.

© Группа ГРИД 2014г. Использованы материалы лекций Штань М.В. «Статистические методы в оценке недвижимости», 2012-2014г.г

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

"Информация - наиболее ценный из известных мне товаров" из к/ф Wall Street,1987г.Подписка

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box