Расширения
Понедельник, 15 Октябрь 2018
USD 65.975
EUR 76.505

 Данная модель является логическим переосмыслением и дальнейшим развитием ранее анонсированной модели применения картограмм в изучении рынка недвижимости.

Как и ранее, вся исследуемая территория разбита на совокупность ячеек (фреймов*), однако, если ранее, в модели применения картограмм мы делали упор только на распределение цен по территории, то, в данной модели каждому фрейму приписывается гораздо больший массив индивидуально определенной информации.

Вся информация о текущем  состоянии рынка недвижимости упорядочена по следующим параметрам:

Каждый фрейм имеет свое имя, однозначно устанавливающее его принадлежность к отдельному морфотипу, территориальную привязку (номер фрейма) и следующую структуру слотов (информационных единиц):

  1. Количество вновь поступивших единиц в штуках
  2. Количество вновь поступивших единиц в квадратных метрах
  3. Количество присутствующих единиц в штуках
  4. Количество присутствующих единиц в квадратных метрах
  5. Количество выбывших единиц в штуках
  6. Количество выбывших единиц в квадратных метрах
  7. Средняя начальная (стартовая) цена – цена с которой объект недвижимости начал позиционирование на рынке. Данная цена важна для отслеживания внутреннего движения цен, поскольку ценовая составляющая рынка недвижимости может меняться не только за счет прихода новых объектов, но и за счет переоценки позиционируемых объектов.
  8. Средняя текущая цена.
  9. Медиана цены – определяется для сопоставления со средней ценой , на основании чего можно сделать вывод о нормальности распределения цены. (Для понимания, продемонстрируем,  насколько средние цены зависят от т.н. «эффекта директора»: если у четырех сотрудников зарплата 10тр, а у директора 100, то средняя зарплата – 28тр (140/5), но медиана - 10тр)
  10. Цена выбытия – цена, с которой объект недвижимости выбыл с рынка. Мы специально не используем термин «цена продажи», поскольку истинное значение цены продажи, как правило, информационно недоступно.
  11. Долгосрочная экспозиция – по определению, приведенному в ФСО «Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним». Дополнительное определение «долгосрочная»  придано для отличия от нижеуказанной краткосрочной экспозиции.
  12. Краткосрочная экспозиция - период времени начиная с даты последнего изменения цены объекта оценки до даты выбытия.
  13. Долгосрочное  ожидание – суммарное времня пребывания на рынке всех объектов начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до текущей даты. Существенным отличием является то, что термин «срок экспозиции» относится к выбывшим единицам, а срок ожидания – к присутствующим на рынке единицам.

    Краткосрочное ожидание - то же, что и долгосрочное ожидангие, но преиод времени исчисляется с даты последнего изменения цены объекта оценки до текущей даты.

  14. Ликвидность. В отличие от вышеуказанных слотов, данный слот содержит не конкретное значение, а процедуру, позволяющую вычислить его значение по заданному алгоритму. В данном случае под ликвидностью понимается вероятность  выбытия объекта по данной стоимости в данный срок экспозиции на данном рыночном объеме.

Кроме того, поскольку для каждого фрейма расчетными являются средние параметры, то, соответственно, рассчитываются и среднеквадратичные отклонения.

О территориальном размере фрейма.

При выборе размеров мы руководствовались следующим : Поскольку мы пытаемся изучить распределение неких средних величин по городской территории, то в выборку, ограниченную размерами,  должно попадать несколько значений, сужение пространства до размеров, на котором возможна фиксация только  единичных значений приводит к невозможности изучения явления в целом . Образно говоря, мы изучаем лес, а не отдельные деревья.

 Опытным путем установлено, что для Екатеринбурга минимально возможной территориальной единицей  является квадрат со стороной 2х2 км.

 *По определению («Википедия – свободная энциклопедия»): Фрейм — (англ: frame — «каркас» или «рамка») — способ представления знаний в искусственном интеллекте, представляющий собой схему действий в реальной ситуации. Первоначально термин «фрейм» ввёл Марвин Минский в 70-е годы XX века для обозначения структуры знаний для восприятия пространственных сцен.

**Как показывает опыт статистического наблюдения за рынком, вновь поступившим объектам свойственна переоцененность.  С течением времени объект проходит рыночную адаптацию -  путем анализа реакции заинтересованной аудитории на соответствие заявленной цене его потребительским характеристикам. Каждое новое изменение цены, как существенного свойства объекта недвижимости, приводит, практически, к смене аудитории и новому сроку адаптации (новому времени ожидания). Путем  сопоставления разрыва между длительным и кратким сроками экспозиции и изменением стартовой цены и цены выбытия можно оценить переоцененность (или недооцененность) рынка, влияние результатов переоценки  на сроки экспозиции и общую направленность цен за время присутствия на рынке.

 

© Штань М.В. Координатор «Группы ГРИД»  2014

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

"Информация - наиболее ценный из известных мне товаров" из к/ф Wall Street,1987г.Подписка

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box