Общие сведения
Понедельник, 16 Июль 2018
USD 62.293
EUR 72.466
Оценщикам

В индивидуальной оценке недвижимости при проведении анализа рынка необходимо выполнить два требования:

- исключить необоснованное привлечение не относящейся к предмету оценки информации;

- обеспечить получение всей информации, необходимой для расчета затратным, доходным, сравнительным подходами и формулирования выводов о рыночной стоимости оцениваемого Объекта;

Обязательность анализа определена как «Законом об оценочной деятельности в РФ», так и Федеральными Стандартами Оценки:

Федеральный Стандарт Оценки № 3, п.8 «Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.»

Федеральный Стандарт Оценки № 3, п.12. «В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.»

При этом понятие «анализ рынка» документами не формализуется и требований к его методологии не предъявляется. Пожалуй, единственным указанием на полноту информации является следующая норма:

Федеральный Стандарт Оценки № 3, п.4 «…отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).»

Для каждого из подходов к оценке необходимо путем анализа рынка получить, по возможности, данные соответствующего содержания:

  • для всех подходовсведения из открытых публикаций, позволяющие квалифицировать объект как товар на рынке недвижимости, т.е. определить его нишу на рынке (применительно к функциональному назначению, виду прав собственности, местоположению, классу качества проекта, размеру помещений, стадии строительства и другим квалификационным признакам), сведения о макроэкономических и макрофинансовых условиях в стране, регионе, городе, районе;
  • для всех подходовсведения из аналитической базы данных, содержащие первичную параметрическую выборку аналогов объекта оценки (содержащую данные о характеристиках объектов, временных и ценовых параметрах предложения, спроса и сделок в сегменте продажи и аренды);
  • для сравнительного подходасведения из результатов мониторинга сегмента рынка (статистические показатели выборки аналогов - мин., макс., средняя цена сделок, предложения, спроса на продажу и арендных ставок, погрешность в определении средней, коэффициент торга, средний срок экспозиции, групповые корректировки), при необходимости - уточненная параметрическая выборка аналогов объекта оценки и индивидуальные корректировки;
  • для затратного подходасведения, влияющие на представления о восстановительной стоимости и стоимости замещения аналогов в сегменте Объекта оценки и о специфике именно для данного сегмента экономической интерпретации накопленного износа по видам (физический, функциональный, экономический);
  • для доходного подхода - сведения о параметрах бизнес-планирования и анализа эффективности инвестиций в сегменте (достигнутая и ожидаемая фаза, стадия развития, тип рынка в сегменте, прогноз динамики цен и арендных ставок в сегменте, коэффициент капитализации, другие среднерыночные показатели доходности различных операций в сегменте, желаемая прибыльность операций инвесторов).

 

Стат - инфотека

Авторизация

"Информация - наиболее ценный из известных мне товаров" из к/ф Wall Street,1987г.Подписка

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box